在什么情况下业主可以退房？如何退房？

买房也是一种消费，如果后悔了，需要及时制止损失的发生，不然等到房本都到手了，就不好退房了。那么，在什么情况下业主可以退房？如何退房？违约金等如何赔偿呢？让我们一起来看看吧！

一、可以退房的情形

1、延期交付住房

与开发商在合同中约定的交房日期，却一直没有等到交房入住的通知。

根据现在《司法解释》的相关规定，开发商在经购房人催告后，在三个月的合理期限内，仍未履行的，则购房人有权要求开发商退房，并返还订金或支付的房款利息。

2、开发商未经购房人同意擅自变更设计

按《商品房销售管理条例》第24条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更造成商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发公司承担违约责任。

3、住房质量不合格影响使用

根据司法解释，因住房质量问题影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

4、存在合同欺诈等其他问题

开发商在出售住房之前就把所售住房抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，可起诉认定购房合同无效，要求退房。

此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可；住房为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该住房权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制住房权利等情形。

5、迟延办理住房所有权登记

根据买卖合同约定或法律规定应当办理住房所有权登记届满后高于一年，由于开发商的原因造成无法办理住房所有权登记的。

6、按揭合同不可办理

因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。

二、如何退房？

第1步：向开发商发出解除合同通知书

开发商同意的，双方商议处理交还住房、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。

第2步：请求解除担保贷款合同

在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。

第3步：房款归还

将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。

三、违约金及相关税费返还

违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。因此，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定；若没有约定，按照法律规定处理。

根据《合同法》相关内容规定：

1、支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金。

2、双方都有过错的，按照各自过错程度分担；违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿。

3、违约金过高的，也可以请求减少赔偿金额，购房者可挑选适用相关赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。

此外，若是出现法律规定的不可抗力和合同里约定开发商可以免责原因，且开发商及时履行告知义务的，开发商是不需要承担责任的。