文章摘要: 当新房一天一个价,二手房就成了众多购房者的希望,然而正因为太迫切,二手房的购买风险就被不少人挑选性忽视了,比如卖方违约。那么,在二手房买卖中,买方应该如何避免卖方违约呢?一、看房不光看表层,也要看权利是否有瑕疵在实际住房交易过程当中,很多人
当新房一天一个价,二手房就成了众多购房者的希望,然而正因为太迫切,二手房的购买风险就被不少人挑选性忽视了,比如卖方违约。那么,在二手房买卖中,买方应该如何避免卖方违约呢?
一、看房不光看表层,也要看权利是否有瑕疵
在实际住房交易过程当中,很多人往往只查看了住房的位置和内部结构,却忽视了一些重要信息,比如住房是否仍在租,又或者住房是否被抵押、查封等。
如果要购买已经出租的住房,承租人就需出具一份“放弃同等条件下的优先购买权”书面承诺。另外,别忘了核实该房产是否涉及诉讼,以免房子突然被查封,同时要查清楚房产登记人的户口信息,避免以后无法迁移户口。
二、对住房产权的调查核实,有无其他产权人
根据规定,住房买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效,或者即使产权人没有签字,但事后明确追认的,合同依然有效,否则合同将因为侵害了部分产权人的合法利益而归于无效。
不过,可能会出现这种情况:住房登记在夫妻双方名下,夫妻一方单独带着买方看房签约,并将配偶的名字也代签了。履约过程当中,由于房价上涨过快而不想卖了,夫妻二人可能会唱双簧戏,以不知情为由起诉,要求确认合同无效。所以,签约时好还是让权利人都到场签字才行。
三、防范“一房二卖”
“一房二卖”是指出卖人先后或同时签订了两份住房买卖合同,将同一住房出卖给两个买受人的情形。
为了避免这种情况,在签订合同时一定要约定好双方的违约责任,通过约定适当的违约责任而增加卖方的违约成本,从而减少“一房二卖”的风险。
其中,简单有效的办法就是增加定金的数额(高不可高于住房成交价的20%),以便违约时可以使用定金罚则。
四、警惕卖家拖延接受付款的行为
如果买方准备好首付款,通知卖方收款,而卖方以出差、不便等理由,一直没有提供账户接收款项,此时买方一定要小心,因为这可能是圈套,卖方可能是为了拖延你的付款时间,等到达成迟延付款解除条件,卖方就可能会起诉你迟延付款。
如遇到上述情况,买方可通过录音录像、发书面催告函、通知中介将该情况备案等方式保留证据,证明自己主动付款的事实,方能破解卖方圈套,当然也可以使用资金。
五、警惕卖方主动示好,给予宽限
双方在履约过程当中,卖方若主动给予买方宽限,但仅不限于宽限付款时间,可能凡是买方义务,卖方都主动宽限或放任买方超期的,买方需谨慎。
表层宽限,实际可能是在引诱买方迟延履行义务,买家如果确实遇到履约困难,且对方同意宽限,建议签补充协议确认。
买二手房怕遇见卖方违约?学五招可“防身”
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