如何签订二手房合同

一、二手房合同签订

1、明确目标

即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写明住房位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明住房产权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在住房所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；住房的物业管理费及其他费用交费状况；住房相关文字资料的移交过程。

2、明确价款

如写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请贷款、定金、尾款。

3、明确履行期限、地点、方式写明交房时间、条件

办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

4、明确违约责任说明

如违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。

5、明确解决争议的方式

写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。

6、明确合同生效条款

如合同生效时间；生效或失效条件；；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

7、明确合同中止、终止或解除条款

明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。

二、签二手房买卖合同注意事项

1、产权有争议的住房

产权问题是二手房交易过程当中购房者普遍的问题，主要有两个表现方面：一是卖方非产权人；二是未经全部住房共有人同意。有的住房买卖合同的出卖人不是住房的产权人，而是出卖了他人的（主要是在亲属名下的）住房，事后又不可得到住房产权人的同意。合同无效且无法办理过户手续。如果房产有共有人，但未经共有人同意住房买卖是无法进行交易的，二手房购房合同会被判定为无效。

2、考虑是否有住房承租人

在二手房交易过程当中，住房承租人有优先购买住房的权利，因此购买者在买房时一定要注意该房产的出租情况。如果卖方卖房前未通知承租人或未取得承租人放弃优先购买权的说明，承租人提出购买住房该房产的合同可能处于无效状态，也就无法继续进行交易。另外购房者也要注意，即便承租人放弃优先购买权，根据“买卖不破租赁”的规定，如果住房租赁合同未到期，购房者也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。

3、被查封或作为抵押物的住房

被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍，购买时要注意确保卖方及时还清贷款，解除抵押，通常正常操作风险还是可以避免的。

4、存在违章或已公告拆迁

存在违章建筑的房子，如果住房的结构被更改且被政府部门限期整改，那么改住房的质量必然存在隐患。如果卖房者在没有恢复住房结构原装的情况下就出售房产的话，买家可以根据情况要求解除购房合同并退房。另外，房子被列入拆迁公告范围也是禁止过户的。

5、特殊产权类型的住房

一些特殊产权类型的住房是禁止上市交易或者交易有限制的，这种情况下的买卖合同多属于无效范围。普遍的有：承租公房、农村集体土地面上的住房（小产权房）、部分产权的房改房、经济适用房、两限房等。类似于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，购房者交易前要先查清，确定能否交易，如何交易以免造成自己的损失。