一手房交易流程有哪些？

审查

审查是市民购房前不可忽视的重要一步。一般来说,市民在确定了购房的区域、房子的面积后,如价格在自己的承受范围内,就会考虑购买。但千万不要心急,做好前期审查工作至关重要。首先,审查房地产公司开发的资质。房地产开发公司的资质,是相关的行业主管部门根据开发公司的综合实力认定的,资质越高,说明其开发能力越强,承担风险及责任的能力也越强。其次,审查房地产开发公司的经营范围。在购买住房时,一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》;两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用方法书》。不可忽视的是,还需要审查所要购买的住房是否已被抵押。一般而言,开发商为筹集建设资金,会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款,这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是,如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押,就会使购房者承担很大的风险。

签约

购房者要慎签认购协议。购房者要注意的是,商品房买卖合同除了主合同外,还包含四个附件,即住房平面图、公共部位与公用住房分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的后,容易被购房者所忽视,而被不法开发商所利用。事实上,由于主合同只能采用法定的统一文本,所以合同的附件就显得尤为重要。购房者要对商品房预售合同中的基本内容有充分的了解。如,预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、住房建筑面积、住房结构、住房竣工交付日期及附住房平面图等。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。预售商品房的价金,包括单价和总价是多少等等

办理房产证

购房者在办理商品房产权证时,一般按照下列程序进行:鉴证、登记、交费、领证。(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内,将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续;(2)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内,到住房产权监理所办理产权登记手续。登记时,须提交下列材料:购房者的身份证和私章,鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证明书、购房、红线图、位置图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据;(3)交费。受理登记15个工作日后,到住房产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用;(4)领证。住房人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取《住房权证》。

缴纳税费

据区房地产交易介绍,在买房流程中,购房者需要缴纳的税费主要包括以下几个方面:印花税、登记费、住房权证工本费、契税、住宅公用部分共有设备维修基金、物业管理费及供暖费、评估费、保险费等。

验收

在住房验收时,要详细检验住房质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;检验水、电、、上下水管道等是否开通和能否正常使用;检验是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;检验相关质量问题及室内有害气体超标等问题等等。购房者还可以向开发商索要“两书一表”,即《住宅质量保证书》和《住宅使用方法书》,以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对住房质量及质保期限、范围作出的承诺。而《住宅使用方法书》则是针对住房设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。在签收《住房验收单》之前,一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。购房者要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清理费、保安费、绿化费怎么核定。