首套房和二套房的区别是怎样的

1、限制不同：在限购严格的城市，首套房限制较少，买二套房则条件会变严格。

2、贷款购买首付不同：购买首套房首付比例一般在20%-30左右，如果是购买二套房的话，首付比例一般要达到40%以上。

3、贷款难度不同：通常首套房在申请贷款的时候是比较容易的，而二套房想要申请贷款的话难度要比首套房大很多，特别是在遇到银行资金紧张的时候，二套房的贷款是很难申请到的。

二套房的认定情况

1、婚前一方有房，另一方无房，婚后再买算几套?

婚前一方有房，另一方无房，婚后买房算第二套房。住房数量的认定是以家庭为单位来认定的，结婚后组成家庭，则按照双方所拥有的住房数来计算。需要特别注意的是，婚前一方个人所有的住房，并不因婚姻关系自动转为夫妻共有财产，需要进行约定后并办理产权登记后才转化为夫妻共同财产，这个与二套房认定并无直接联系。

2、父母名下都有房，用孩子名购房是否可以?

父母名下有房，用孩子名购房是可以的。但要区分孩子是否成年。如果成年，只要孩子名下无房，即可享受首套房的待遇。如果孩子未成年，由于住房数量的认定是以家庭为单位来认定的，则不是首套房。孩子未成年，银行一般都认定为无还款能力，不予发放贷款，是否首套无关紧要。另外，伴随不动产登记信息全国联网条件基本具备，如果，在孩子未成年时，使用了孩子名购房，未来有可能造成孩子成年工作后，在新城市购房不可享受首套房待遇。请谨慎使用孩子名义购房。

3、已经有一套房，办理了网签备案，但未办理不动产证书，再买是首套还是二套?

严格来讲，办理了网签备案之后，再购买住房，应该按照二套房计算。实务中，很多地方只是依据了贷款信息记录和不动产登记信息的证明。如果第一次买房未贷款，并且办理了网签备案的住房还未办理不动产权证，很多地方仍认定为首套房。由于各地情况不同，建议在办理贷款手续前，先沟通咨询当地银行部门了解具体政策。

4、二套房认定是依据贷款还是依据不动产权证?

严格来讲，二套房认定应该是认房又认贷。即：只要家庭成员名下有过房产，或者办理过房贷，再购房都属于二套房。实务中，各地根据自己情况，认定时候，采用的方式不尽相同。有些银行依据贷款信息即可，有些银行还需要提供无房产证明。部分银行认为，住房已经转移，查询时名下无住房登记信息即可认定为无房。因此，大家在申请房贷时，还是需要咨询当地的银行，各银行执行的政策也不完全一样。