二手房如何交易流程

1、挑选房源

房源的挑选一般有两种，一是互联网平台寻找合适的房源，可联系到的不仅有中介还可以直接联系到卖方。二是挑选靠谱的中介，中介公司拥有大量的房源，可以根据你的需求帮助你筛选出适合你需求的。

如果买二手房交易需要中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。

2、实地看房

实地看房不仅要注意住房户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，还需要留意水电布局、下水道等隐藏工程。

除此之外，住房周边交通、生活配套、小区绿化、噪音、电梯、保安、物业管理、街道居委会等也需要重点观察了解。

3、查看住房产权

首先，卖方需要提供住房的房产证、土地证或者不动产证。警惕没有房产证的二手房，正常的银行贷款，房产证上会注明;注意排除其他方式的抵押或者转卖。

其次，要核对卖方身份证，查看其是否为住房所有人。有些住房有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

最后，去房管局核实卖方提供的证件是否真实有效。避免买到房改房、安居工程、经济适用房、单位住房等与政策、法律冲突的住房。

4、签订合同

如果买方同意购买住房，买卖双方则可以签订买卖合同。合同需明确交房的时间和条件、物业费、水电费、过户时间和过户费用谁承担等交房细节。

交易方式一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。如果按揭，则需要去银行办理按揭，这里会涉及到住房评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步下降。

5、缴税过户

买卖双方向房地产管理部门提出过户申请，并按规定缴纳契税、个税、增值税等税费。

6、领取房产证

买卖双方在房地产管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门。

二手房交易时要注意什么?

1.中介公司

如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，付款后记得要发票。

2.住房情况

(1)建筑情况

如住房户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

(2)周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪音、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

(3)物业费用

水费、电费、煤气费、电话、宽带、有线电视等，以及物业相关费用。

(4)户口

有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。

3.住房产权

(1)房产证

没有房产证的住房，一般是房主将其抵押或转卖。

(2)房主

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些住房有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。

(3)住房债权

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

(4)其他

看住房是否带有租约，近期是否会拆迁等。

4.签合同

(1)合同的建立

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

(2)付房款

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力挑选。

(3)交房细节

交房的时间和条件;物业费、水电费等;过户的时间和费用(增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等);上证的人数;户口迁出。

(4)违约责任

合同上的时间必须都是精确的日期，每项主要义务都要有——对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。