住房认购后怎么申请退房

住房认购后如果卖方违约则可以直接申请退房。购房签的认购合同中所规定的开发商的交房的如期，每高于期限一天，开发商就要支付已付房款的万分之一的违约金，如果逾期多于三个月或者是六个月，则购房人是可以退房的，开发商应该承担已付房款的万分之一的违约金，该种违约金的约定是过低的，不可以弥补购房人的损失，也不会对开发商起到制约的作用。

住房认购书的效力?

1、认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。

2、认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特色：一是当事人要对违反诚信谈判义务，造成不可达成本约的行为承担责任;二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不可达成本约，也不承担任何责任。

3、因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

签订认购书要注意什么?

1、当事人双方基本情况别写错。

在填写卖方信息的时候，要注意看“出卖人”位置填写的是不是开发商的公司名全称。如果开发商委托第三方房产中介公司代为销售，那么应该在认购书中写明代理关系。

填写购房者本人相关信息时，要注意“认购人”写自己的名字，通讯地址填写身份证上的户口地址。如果不是本人签订认购书，需要填写代理人的相关信息。如果是公司或组织买房，认购人写公司全称。

2、住房的基本情况要写清。

在签订认购书的时候，自己认购的房子的基本情况，要在认购书中写清楚。一般情况下，预售/销售许可证的证书号码是开发商提供的。

如果签订时是空白的，这时就要警惕了，没有预售/销售许可证的房子，卖出去也是不合法的，如果开发商到办理产权变更之日时，还拿不到相关证件，也是没有办法办理住房产权所有证的。