房产买卖合同违约？住房买卖合同违约怎么办？

住房的买卖合同违约是可以开发商违约，也可以是购买者违约，今天要跟大家说的是房产买卖合同违约，主要包括：交房；面积出现偏差；变更规划、设计；住房质量不合格；未按期办理产权过户手续。那么，今天我们就来为大家介绍一下房产买卖合同违约以及住房买卖合同违约怎么办？

一、房产买卖合同违约

1、法定违约金

合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。，有关条例明确规定了违约金比例的，即可以按照该比例直接计算出违约金的数额。例如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按交货总值计算，向需方偿付交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。又如《如工承揽合同条例》第21条第4项规定，交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每一天，按交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。

第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不可交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不可交货部分货款总值的1％至5％。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。

2、约定违约金

由于约定违约金的比例法律无明文规定，因此在实践处理中也不一致。有的认为约定违约金的数额不可高于法定违约金，高于的就是无效，但实际中也常常遇到约定违约金过高的问题。究竟应如何确定约定违约金的比例或数额？下面从几个方面谈谈笔者看法。约定违约金的限额为违约部分的货款或酬金的总额，这里既包括不履行或不完全履行合同的违约金，也包括延期履行合同的各种违约金。从法律上讲，《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺点。

如《工矿产品购销合同条例》规定通用产品的法定违约金的比例只是违约部分货款的百分之一至百分之五。这就使一些不法商人有可乘之机，如供货方在因市场行情变化使自己产品变为紧俏时，可能径行违反合同不供货，即使按数额支付违约金，仍大有利可图。这显然不处利于社会主义经济秩序的稳定，不利于保护合同当事人的合法权益。

因此，法律规定当事人通过商议，在法定违约金之上议定约定违约金是完全必要的。通过较高的约定违约金可以起到预防违约的积极作用。但这样的约定也不是无限制的，根据《民法通则》的公平原则和诚实信用原则，以及司法实践中的惯例，将约定违约金的数额限制在违约部分的货款总额或酬金总额之下较为适宜。但如果有关条例对违约金数额有特别规定的，应按特别规定办。如《公路货物运输合同实施细则》第19条第1项规定，违约金数额由双方商订，同等对待，一般不应高于违约金部分运量应计运费的10％。

对此，约定违约金的比例也应为违约部分运量应计运费的10％。值得注意的是，这里所说的对违约金数额的限制，不同于违约方对另一方的实际损失所做的赔偿。《民法通则》第122条第1款规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。如一份购销合同的货款总值为5万元，违约金为1万元。如果由于供方未履行合同，使需方受到了6万元的经济损失。对此，违约的供方除支付1万元的违约金外，还应赔偿5万元的经济损失。在司法实践中，对具体合同的违约金条款进行认定时，应首先看其是否符合订立经济合同的一般原则性规定。即要看其是否有显失公平、是否有胁迫或欺诈等情况的存在。如果属于《合同法》中关于无效经济合同规定的，则应认定该违约金条款为无效。

二、住房买卖合同违约怎么办

1、住房买卖合同违约怎么办，住房买卖违约如何处理？交房

合同未约定交付住房违约处理办法的，如开发商交付住房，按照人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照交付使用住房期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类住房租金标准确定。

2、住房买卖合同违约怎么办，住房买卖违约如何处理？面积出现偏差

合同未约定住房面积偏差处理办法的，如开发商交付的住房实测面积与合同约定面积出现偏差，根据《商品房销售管理条例》和人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积偏差按下列办法处理：

（1）面积偏差比值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积偏差比值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发公司应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积偏差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发公司承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积偏差比值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发公司返还买受人；值超出3％部分的房价款由房地产开发公司双倍返还买受人。

（3）住房买卖合同违约怎么办，住房买卖违约如何处理？变更规划、设计

按照《商品房销售管理条例》第24条规定，房地产开发公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更造成商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发公司未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发公司承担违约责任。

4、住房买卖合同违约怎么办，住房买卖违约如何处理？住房质量不合格

根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，开发商交付的住房主体结构质量不合格和住房质量严重影响住房正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任（具体参阅本节第四项退房纠纷的处理），其它住房质量问题，购房者可要求开发商限期修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担交房的违约责任。住房的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对住房质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对住房质量进行检测。

5、住房买卖合同违约怎么办，住房买卖违约如何处理？未按期办理产权过户手续

按《商品房销售管理条例》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理住房权属登记的资料报送住房所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交住房权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得住房权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。

前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的住房权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成住房的，按住房交付使用后90日计算；商品房买卖合同的标的物为已竣工住房的，按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理住房权属登记所需材料致购房者未按期取得住房权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理；商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交住房权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得住房权属证书高于一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

上面就是今天给大家介绍的有关房产买卖合同违约以及住房买卖合同违约怎么办的全部常识，买房是一笔巨额交易，所以在签订住房合同的时候，一定要谨慎，如果开发商出现违约的情况就必须要及时的采取法律维护自身的利益。必要时应当寻求专业房产律师的帮助，因为打官司的过程当中需要搜集大量的证据。