文章摘要: 1、完备住房租赁的法律要件业主(出租人)要依法签订租赁合同,合法地出租住房。这里着重强调的是合法。住房租赁关系合法,才能做到有效。合法、有效,不但能大量减少租赁纠纷的发生,而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效,要符合以
业主(出租人)要依法签订租赁合同,合法地出租住房。这里着重强调的是合法。住房租赁关系合法,才能做到有效。合法、有效,不但能大量减少租赁纠纷的发生,而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效,要符合以下要件:
(1)要依法签订书面的租赁合同,将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定,这也就是通常所说的先小人后君子。
(2)合同内容不可违法,如住房使用功能是住宅或厂房的,就不可未经有关职能部门审批,便在合同中擅自改变功能,作为商业用途出租。这方面的案例表明聘请专业律师参与住房租赁谈判、合同签订,在避免损失方面能起到事半功倍的效果。
(3)住房租赁法律关系,是一种比较特别的民事法律关系,它要做到合法、有效,除了双方当事人的意思表示真实一致、合同内容合法外,还要求具备法定的形式要件,如出租人必须持有政府职能部门颁发的《住房租赁许可证》,及合同签订后必须在10日内到住房租赁管理部门登记备案等。
出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解,不要盲目出租住房给没有经济能力的单位和个人。一些租赁纠纷的发生,往往和出租人出租住房时的盲目性有关。现实生活中,一些业主因自己的物业空置而心中发慌,只要承租人出现,不管他是否有能力付房租,就很草率地签订合同,甚至未签合同就将住房交对方使用。结果到对方交不起房租时,才注意到其本来就没有支付租金的能力。这种纠纷发生后,吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼,法院判决对方付租金,但执行起来也可能因困难重重而不了了之。承租人不要贪图便宜,找那些产权不明、违法建筑及无《租赁许可证》,不允许出租的住房业主租赁住房。承租人租房前,最好到住房租赁管理所咨询自己所想租的住房是否可以租,或请租赁所推荐可租赁的住房,如能做到这点,基本上就可避免盲目租赁住房而造成经济损失事件的发生。
承租人设立担保,是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。
对于那些租赁面积大,租金总额高,租赁时间长的租赁关系,以及对承租人的资信状况不易掌握的当事人,设立担保尤为必要。
在生活中拖欠租金的租赁纠纷之所以发生,是因为租金偏离市场行情和整个经济状况,高得承租人实在难以承受。租价过高不但容易产生纠纷,而且出租人的利益也很难得到保证,所以公平、客观的确定租金价格对双方当事人都是有益无害的。
如何防范住房租赁纠纷
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