文章摘要： 按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用住房的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用住房期间有关主管部门公布或者有资格的房地
按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用住房的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用住房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类住房租金标准确定。
逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。
针对房开商的这一抗辩，房开商主张违约金过高，其应对“违约金过高”负有举证责任，即应对违约造成的损失负有举证责任，只有证明违约金确实高于损失的30%，其主张方可成立。否则，每日万分之几的违约金并不算“过高”。
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付住房或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。但应当注意，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
总结：
如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金高于造成的损失30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。
住房延期交付违约金怎么计算?
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