二手房买卖注意事项及详细流程

1、看房：买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解住房整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括住房所有权证书、身份证件及其它证件。

2、查验产权：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案，如卖方提供的住房合法可以上市交易。此时买卖双方可以商议、交付定金。

3、签署合同：买卖双方通过商议，对住房坐落位置、产权状况及成交价格、住房交付时间、住房交付、产权办理等达成一致意见后，买卖双方签订住房买卖合同(或称住房买卖契约)。双方签订至少一式三份的住房买卖合同。

4、审查：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的住房准予办理过户手续。

5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右。

6、立契：房地产交易管理部门根据交易住房的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。目前，北京市已经取消了交易过程当中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

7、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易住房的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

8、住房过户：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取住房所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，需5个工作日。

9、银行放款：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的住房准予办理过户手续。

10、住房、物业交接：买方领取住房所有权证、付清所有房款，卖方交付住房并结清所有物业费后双方的二手住房买卖合同全部履行完毕。

二手房的优缺点

买二手房的优点：

1、即买即住：二手房是现房，简单装修下基本可以实现入住，省去租房的时间和费用开支。

2、住房问题一目了然：既然是现房，很多问题都会经过时间暴露出来，包括渗水漏水，住住房顶、地面和墙面有无裂缝等。

3、配套完善：二手房周边的区域配套经过一定年限的规划和发展都逐渐完善，这对日常生活带来许多便利。

4、交通便利：二手房的建成时间相对较早，更好的占据了地理位置、交通位置。

5、价格多元化：二手房根据住房性质、地段划分、房龄等不同，价格也不相同，价格多元化也可以实现不同经济能力购房者的置业需求。

买二手房的缺点：

1、社区陈旧，额外成本高：二手房住房本身会有折旧、损坏，额外付出的维修成本会增加。

2、住房陈旧影响贷款：二手房买卖需要银行进行评估，如果现有的房龄过长，二手房买主向银行贷款则会受到影响，包括贷款年限和贷款额度;

3、购房流程复杂。

4、费用多样：买二手房除了准备首付的资金，还需要准备各项税费，交付增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税、登记费等费用。