二手房交易有哪些风险要注意

利用公证先卖后过户花招

不少业主找到买家后挑选到公证处公证转让住房，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。

后果：到公证部门办理交易公证手续的花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。法济律师事务所的高律师认为，只公证不过户，使购房者承担了较多风险。因为住房实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，住房的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将住房卖给第三方，住房的产权就会发生变化。有买家说，我可以要求把房产证拿在我手上，但高律师指出，卖方可以办理遗失手续取得新的房产证，并将住房产权过户给新的买家。

地税工作人员还表示，这种避税办法下买方契税是始终不可免的，只有卖方占了税收便宜，但风险却全是买方承担。

还有，业主如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。如果遇上卖家私自抵押或者进行二次销售，找得到原业主还好，要是他跑了找不到，那就成无头官司了。

签订合同先租后卖花招

针对5年内转让住房全额缴纳营业税及附加费的政策，一些卖方与买方约定，买方先以租赁的方式入住，5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。

后果：这种方法和第一种方法一样，也是卖方节省了售房的营业税及附加费，买方却要承担很大风险。如果几年后住房价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售，对于买方而言法律风险极大。另外，地税部门的工作人员指出，卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加费，但在租赁期间必须依法承担住房出租的营业税及附加费、房产税、个人所得税等。

假赠与真卖房花招

我国现行税法规定，对私人赠与住房的行为不征收营业税。由于税务机关人力限制，不可能对每一笔赠与行为进行核实，所以假赠与真卖房，也是一种比较流行的逃税花招。

后果：地税部门工作人员指出，为避免住房买卖双方利用假赠与行为偷逃税，国家税务总局最近已经出台新规定，要求个人赠与住房必须提交有效证明材料(如公证书)，经审核后才能免税，而且规定这种行为税务机关不可开具发票。新规定最关键在于，受赠方在以后转让住房时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收，重要的是明文规定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，受赠人再转让住房时的营业税，其购房时间将从受赠者取得住房时间算起，而不可从赠与人取得住房时算起。

假赠与让卖方少交了营业税，买方却要面临未来出售住房时高额的个人所得税，很不划算。

高律师提醒，采取假赠与真买卖的方式转移房产，对买方来说还存在很大的交易风险。比如确定付款方式就是一个难题。因为卖方在住房产权转移之前可以随时撤销赠与，即使买方已付了定金，也对出售方没有约束力，定金很难受到法律保护。此外，《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”换言之，如果买方收到的住房有质量问题，也不可要求原主人予以赔偿。

签订“阴阳合同”花招

这是最为普遍的做法，许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外，另外再签一个假合同，把售房价格定得比市场价格低很多，以达到少缴税的目的。这种方法虽然缴了营业税、个人所得税和买方契税，但因为合同交易价格低了，纳税额相应减少。

后果：地税部门工作人员指出，这是一种偷税行为，如果被发现，买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。我市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为，并被移交税务稽查部门进行处罚。