外墙漏雨归物业管吗

如果是物业管理不善造成的的漏雨则归物业管，需物业承担责任;如果是住房质量问题，则归开发商管，需开发商承担责任。一般建筑窗户洞口都有滴水檐，在改造阳台之时，有的业主将窗户外移，压到滴水檐上，飘雨就会进到窗框和墙体的缝中，从窗户上部往里洇水。这种情况下，解决方案是在洞口处加装滴水檐(通过连接件或者打胶鼓包等多种形式)，使水能顺利往外排。

住房漏水情况分析及责任人

一、防水层破坏漏水;

二、管线损坏漏水;

三、住房裂缝漏水;按规定屋面、外墙面、厨房、卫生间、地下室的防水工程质保期为五年。质保期内和质保期外负责的人也不一样，具体如下：

1、质保期内精装修房因防水层损坏漏水，一般该由开发商负责维修因使用不当造成损坏应由行为人修复;

2、质保期内毛坯房因防水层损坏漏水(1)如果在收房时客户曾亲自对24小时闭水实验进行确认，由客户负责;(2)如果客户没有亲自确认，开发商只有竣工验收合格证，能证明客户人为损坏的由客户负责;不可分清责任的，双方商议解决，商议不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方负责;

3、质保期外防水层因自然损坏漏水，所需修缮费用由涉及的所有人按分额比例承担。

4、质保期外防水因人为损坏漏水，建设部《城市异产毗连住房管理规定》第十一条规定：异产毗连住房因使用不当造成损坏，由责任人负责。

5、有些漏水是由于相邻业主的卫生间或者厨房漏水造成，那治理漏水就需要相邻业主的配合，如果相邻业主不配合治理住房漏水，《城市异产毗连住房管理规定》第十条规定，异产毗连住房的自然损坏，应及时维修，不得拖延或拒绝，否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。根据这条规定，如果相邻业主不配合，可以找业主委员会或社区居民委员会协调，因为协调业主关系也是他们的义务，如果不成，向当地住房主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院提起诉讼。

6、质保期内因管线损坏造成漏水，一般由开发商负责。因使用不当造成的损坏应由行为人修复。

7、质保期外因管线损坏造成漏水，因为管道属于公用设施，因为它是整体设施设备的一部分，可启用公共维修资金。

8、质保期内因住房裂缝引起漏水，在质保期内由开发商负责维修;因使用不当造成裂缝的渗漏应由行为人自行修复。

9、质保期外因住房裂缝引起漏水，住房容易出现裂缝的部位包括屋面、外墙、楼板等，这些均属于住房的主体结构，全体业主共同拥有，是住房整体不可分割的一部分，可启用住房公共维修资金及时维修。