什么是住房价值评估?

　　住房价值评估

　　据《国有土地面上住房征收与补偿条例》规定，作出住房征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收住房价值的补偿，因征收住房造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收住房造成的停产停业损失的补偿。对被征收住房价值的补偿，不得低于住房征收决定公告之日被征收住房类似房地产的市场价格。

　　被征收住房价值是指被征收住房及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收住房租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　住房价值评估的影响因素

　　影响住房价值评估的因素主要有两方面，一是该被拆迁住房自身的因素，二是被征收住房类似房地产的价格。

　　据《国有土地面上住房征收评估办法》，规定被征收住房价值评估应当考虑被征收住房的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收住房价值的因素。

　　据《国有土地面上住房征收与补偿条例》规定，对被征收住房价值的补偿，不得低于住房征收决定公告之日被征收住房类似房地产的市场价格。被征收住房的类似房地产是指与被征收住房的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收住房类似房地产的市场价格是指被征收住房的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收住房类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

　　住房价值评估的方法

　　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收住房价值进行评估。被征收住房的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收住房或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收住房是在建工程的，应当选用假设开发法评估。