过了住房质保期发现的质量问题归谁管

1、住房地基基础和主体结构的质保期是住房的合理使用年限，所以地基和主体出现质量问题，应当由房地产开发公司承担责任。

2、住房其他部位出现质量问题，已经过了质保期，如果是住房专有部分，则由业主自行维修;如果是住房共有部分或共用设施设备出现质量问题，可以申请使用住宅专项公共维修基金，由建设房地产主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门或业主大会审核同意使用。

住房质保期计算

住房的质保期一般是从开发商将竣工完成的住房住宅交付给用户使用之日开始计算的，质保期限按照规定不可低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用方法书制度的规定》中确定的最低质保期限。

住房质保条款制定

1、留取部分质保基金

收房验房合格之后，为了避免后期出现目前检测不出的问题，业主在合同中是有权要求留取装修总工程款的5%左右的质保基金的，就像平常买卖一样，是订金或者是保证金之类的，在约定的质保期内如果没有发生严重的工程质量，而且开发商、建筑商也按照约定，出现问题及时维修的话，那么质保期满后再退回这部分维修基金也是合理的。

2、明晰质保义务和赔偿责任

为了避免住房出现质量问题时多方互相推诿责任的事情发生，购房者在签订合同时 ，应该明确提出双方应该履行的义务和责任，以及住房出现质量问题得不到及时解决时，开发商或建筑上应该承担的具体赔偿责任。

3、住房出现问题修复需重新验收后续延长质保期

购房者在签订住房质保期有关合同的时候，可以与开发商、建筑商、装修公司等做出约定，明确规定质保期内如果出现质量问题，重新维修后，并重新验收合格之日起延长一定期限的质保期。

4、质保期满后住房问题的解决

关于住房质保期还会有另一个问题出现，那就是在质保期内住房质量没有出现问i，但是质保期限到了之后住房的问题才出现，那么这个时候的质保费用该如何计算呢?给业主的建议是可以在最初的合同中与对方约定，期满之后进行的维修只收取相应的维护成本费用，而不多收其他费用。这个是可以通过商议解决的。