商铺投资回报率怎么计算

计算商铺投资回报率主要是考虑出租的租金回报率，租金回报率有以下几种计算方法：

1、租金回报率=每月租金收益×12/购房总价

这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

2、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不可解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不可作为理想的投资分析工具。

3、租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买住房总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是挑选“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不可作为投资分析的全面依据。对按揭付款不可提供具体的分析。

4、内部收益率法房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

商铺投资回报率的考虑值

一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：

公式一：主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。

公式二：主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。