北京10类风险房(中):房源信息全面很重要

上期给大家介绍了抵押房、抵债房还有房，其实除了要求大家学会拿起法律武器保护好自己的合法权益外，还向大家传达了一个信息，就是对于房源信息一定要了解清楚。

当然，了解房源信息并不只是了解该房子是不是还有贷款，是不是为了还债，还有一些重要的内容，比如住房产权人，住房来源等。今天就重点给大家介绍一下共有房、央产房、代理房和拍卖房。有遇到这类房产的朋友，一定要提高警惕。

上期回顾：《法院:北京10类"风险房"案例及购房提醒(上)》

风险房四、共有房

案情介绍： 2010年10月12日，出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了《北京市存量住房买卖合同》，约定景先生将坐落于北京市西城区红线胡同一处住房出售给马先生，住房建筑面积21.5平方米，价格67万元。合同签订后，马先生当即支付定金2万元。

2010年10月31日，景先生之妻王女士向马先生发送了告知函，告知住房系夫妻共同财产，因景先生未征得其同意擅自签订住房买卖合同，所签合同为无效合同，后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13日，马先生去世。2015年，马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。

法官说法：《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同，夫妻对共同的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意擅自处理共同财产的属于无权处分行为。

本案中，经过法庭调查，景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意，因此法院终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然，本案中，合同未能履行是景先生的过错，景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。

法官提醒：已婚售房人一定要有配偶的知情同意书

事实上，马先生只要在买房过程当中做一项简单的工作就能避免这种情况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其需要警惕。

风险房五、央产房

案情介绍：2015年4月5日，卖房人李先生与买房人小何就坐落于西城区白广路的一处住房签订了住房买卖合同，约定购房款490万，过户时间为合同签订之日起120日内，即2015年8月3日。但是因为小何购房指标的限制，小何需要先卖掉名下一套住房才可以再行购房。

结果小何于6月30日卖了一套住房取得购房资格，并于7月1日才开始实际履行合同。后在房源核验中，因涉案住房是未办理上市手续的央产房而被退回。后李先生于7月17日完成了央产房上市手续，小何随后又申请贷款，8月7日批贷，8月11日完成过户，晚于约定期限8天。

李先生认为逾期过户的责任在小何，诉至西城法院要求小何支付逾期过户违约金一万元。小何则认为逾期过户责任在李先生，隐瞒央产房的事实才造成贷款办理的时间拖延。

法官说法：关于逾期过户的违约责任问题，西城法院认为，小何在取得购房资格后实际用时一个多月即完成了涉案住房过户，合同约定的自合同签订之日起120日内完成过户，已综合考虑了小何购房时暂无在京购房资格、需贷款购房等客观情况，小何出售自己名下住房的时间较晚，应对逾期过户承担相应的违约责任。

但是李先生应当知道涉案住房为央产房，亦应当在住房出售前完善上市手续，李先生于7月才办理央产房上市交易手续，对涉案住房过户期限亦有影响，应承担相应责任，方式为抵销部分小何应支付的违约金。终，法院判令小何偿付李先生逾期办理住房产权转移登记的违约金八千元。

法官提醒：了解住房来源并不是可做可不做的事情

从买方角度来看，在签订合同前要事先了解该住房的来源、性质及是否满足上市交易的条件；从卖方角度来看，亦应当在住房出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同可以顺利履行。

风险房六、代理房

案情介绍：2010年3月23日，旅居国外的周女士委托孙先生代为出售其位于西城区西便门东里的一处住房，委托范围为卖房手续的前期事宜，周女士本人4月9日到京，将持原件材料亲自办理住房买卖正式手续，过户及房款事宜由本人亲自办理。3月27日，赵先生在某地产经纪公司的居间服务下，与孙先生就涉案住房签订了《北京市存量住房买卖合同》，约定住房总价款为185万元。合同签订当日，赵先生向孙先生支付了10万元定金。4月9日，周女士回国后认为孙先生无权代理住房的正式签约及收取定金事宜，并且住房成交价格明显过低，因此未作出追认表示，拒绝履行合同。赵先生遂起诉至西城法院要求确认就涉案住房签订的住房买卖合同无效；孙先生双倍返还其定金；某地产经纪公司退还中介费；周女士、孙先生及某地产经纪公司共同赔偿其住房差价损失。

法官说法：关于代理权限及过错责任，西城法院认为周女士明确表明其于4月9日回国，并持原件材料亲自办理住房买卖正式手续，由此可知，孙先生并未取得代理周女士签订正式住房买卖合同的授权，且周女士回国后并未做出追认，因此孙先生与赵先生的签约行为应属于越权代理，周女士并无过错，住房买卖合同对周女士不发生效力；某地产经纪公司作为专业机构，在未充分审查委托书权限的情况下，即指导赵先生与孙先生签订住房买卖合同，并终造成合同因孙先生无权代理而被确认无效，负有重大过错；而赵先生对授权委托书未充分审查，也负有一定的责任。

终判决赵先生与孙先生签订的住房买卖合同无效，孙先生返还赵先生定金，某地产经纪公司退还赵先生中介费，孙先生和某地产经纪公司赔偿赵先生部分住房差价损失。

法官提醒：购买代理房时要求代理人提供委托书

实践中，由于住房产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签住房买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

遇到此种情形，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理造成合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。

风险房七、拍卖房

案情介绍：2008年辽宁某证券公司被中国人民银行关闭，资产抵偿给银行，其中包括沈阳市某地的一处住房。后人民银行委托A公司进行资产打包拍卖（A公司是北京市西城区的一家公司），B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年，B公司将其中一处房产转让给岳先生，岳先生按照合同约定支付了全部购房款，但是在过户时出现问题，由于原住房产权人辽宁某证券公司已经注销，B公司又不是住房的产权人，当地房管部门无法为岳先生办理过户，无奈之下岳先生将A、B两公司诉至西城法院请求完成过户手续。

法官说法：本案中的焦点问题是岳先生购得了拍卖住房，但是无法办理过户。涉案住房的原产权人辽宁某证券公司已经被关闭，法人相应被注销，不再具备民事主体资格，无法完成过户手续。B公司拍卖购得该房产，但尚未过户，因此对涉案住房的处置权利仍属于A公司。这样一来，岳先生要求A、B两公司过户，就不得不通过诉讼途径来解决。终西城法院经审理后判决A公司协助将涉案住房过户到B公司名下，待上述义务履行完毕后七日内，B公司协助将涉案住房过户至岳先生名下。

法官提醒：拍卖房情况复杂一定要谨慎购买

拍卖房往往涉及债务问题，住房可能被多次抵押，购买这类住房有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注住房的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看住房是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。

后续内容请点击以下链接：《北京10类风险房(下)：户口 租售问题》