买二手房要注意什么细节

1、确定住房是否允许出售：因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。

2、确定住房所有权是否真实、完整、可靠：住房所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，住房有无其他债权、债务纠纷。最重要的是一定要由卖方出示、提供合法的住房所有权证。

3、确定二手房的准确建筑面积：合同中约定出售住房的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。

4、屋内设施的交验细节：屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器确定赠送的内容不要口头约定，要与卖方签到购房合同里。

5、付款方式：在付款方式的挑选上可以在合同中标明，在签订《住房买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

6、交房时间：在合同签订的时候还应该明确注明住房交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;住房交验前产生的费用及住房交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

7、违约责任：买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

二手房交易流程

1、看房选房：

首先在看房的时候必须要多看几个户型，完全确定房子的环境没有问题，至少白天晚上都要去看看。找到房源以后就需要核实房产的状态，可以挑选去当地的房地产交易中心查询。

2、签合同：

在双方达成交易意向后就可以签订正式合同。这类合同可以去网上下载格式合同，也可以采用房地产交易中心的正式交易合同，不过都还需就细节做一个补充合同。

3、申请贷款(如果是一次性付款，就可以不需要申请)：

买房的向银行申请贷款，银行会和买卖双方签订一份三方协议，协议中约定有三方权利和义务，其中银行有义务书面通知买卖双方：买受人申请贷款是否通过银行审核，银行贷款放款时间，以及银行如何确保出售人能否如数领取到贷款等。

4、买卖双方缴纳税费：

银行把贷款审批完了以后，就可以去缴纳税款了。买卖双方一起到地税局申请纳税，卖方要承担增值税和个人所得税。如果房子是唯一住房并且满了5年，这两项税就不用交。买方就需要承担契税。

5、过户、交房：

各种税费缴纳完毕后，还需要到房地产登记中心递件、过户。如果没有中介最好买卖双方约定一起前往领取再交银行。若买方单独去领取，如果买方不去按揭或者拖延按揭的话，卖方的房款难到位。