转按揭的房子交易流程

1、找到新银行，寻找一家可以为房贷给出更大利率优惠的接收银行。带齐申请材料，包括原来的借款合同、购房合同、房产证复印件(无复印件也可)、身份证原件、收入证明、还款记录(一般是供银行扣月供的存折复印件)，到接收银行网点填写“转按揭”申请表。

2、信用查询，申请后，欲“转按揭”者须授权接收银行进行“个人信用档案”查询。记录要良好，若申请者个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录，接收银行一般会在7个工作日内作出受理“转按揭”的决定，同时会电话通知申请人。若个人信用记录中有拖欠贷款或刷爆信用卡的记录，接收银行可能会拒绝接收“转按揭”。

3、提前还完款，获得接收银行认可后，向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。由于许多银行要求“提前全额还贷”须提前一个星期申请，所以此过程大约需要半个月。签订新合同，向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后，到接收银行网点签订新的个人住房抵押贷款合同。

4、重新办抵押，拿着房产证、全额还款证明(由原贷款银行出具)、与接收银行签订的个人住房抵押贷款合同，到各住房所在地住房抵押登记部门(一般在房交所)，先办理解押手续，后办理新的抵押手续。手续交银行，将房产证、解押手续、抵押手续交给接收银行。

如何购买有贷款的二手房?

1、卖家自己筹钱还贷。

一般来说，在卖家的贷款未还清之前，其房产档案中一直有抵押登记的记录，也就是有贷款的房子是不允许买卖的。如果卖家想要快速的出售住房，可以考虑自己先筹钱将贷款还款，二手房如果没有贷款的话，买卖流程也会更简单一些。

2、买家帮买家先还贷。

这种情况是现在比较普遍的一种方式，不过买卖双方并不认识，要买家先为卖家还清贷款，一般人还真不敢。这种情况一般都要有中间人来协调，也就是房产中介公司，就算是通过房产中介公司交易，大家还要注意还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家。还款金打入资金监管账户之后就会被冻结，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。

3、转按揭。

住房买卖是可以通过转按揭的方式进行交易的，转按揭就是指卖家跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物，把房子剩下的贷款转给买家。不过要办理转按揭一定要提前跟银行提出申请。有的买家想通过其他银行申请房贷，这样就会涉及“跨行转按揭”的问题，但随着信贷政策不断收紧，如果想要通过转按揭的方法出售贷款未还清的房子还是有一定局限性。