带你揭开法拍房的面纱，有抵押的法拍房能买吗？

众所周知，很多大城市市面上交易的房子都比较贵，让很多刚需购房者高攀不起，于是，有些人就把目光转向了“法拍房”。不过对于普通购房者而言，法拍房似乎有着一层神秘的面纱，法拍房该怎么买？有抵押的法拍房能买吗？法拍房可以现场看房吗？下面，就让我一起来了解一下吧。

法拍房可以去现场看房吗？

法拍房可以去现场看房，但是没有像去房产市场上看房子时那么方便，因为法拍房的性质与其它房产不同，一般是被强制拍卖的，所以原房主基本都不愿意配合看房，而如果房子已经腾空了，钥匙在法院的手里，那么可以联系相关人员预约看房，法院会组织竞买人统一看房。

法拍房怎么买？购房流程是怎样的？

1、选定心仪房源，争取实地看样并仔细阅读竞买公告；需实地考察房源，了解住房构造、位置、楼层、小区环境、装修、住房使用情况以及其他税费、物业费、水电费、住房是否存在租赁、贷款等信息，做出购买决策。背调很重要，对自己没把握的可以请机构代拍。

2、买房人交纳保证金以获得竞拍资格。保证金的金额具体参考标的物的详细页面。基本不低于评估价或者市价的百分之五，此保证金如果最后交易不成功，会退还与买房人。

3、竞拍成功后，保证金会直接转为竞拍款。你需要在10－15个工作日之内到法院缴纳全部的竞拍款，未缴纳则视为违约，不仅不退保证金，而且还要承担二次拍卖与本次拍卖成交价之间的差额。

4、当然，法拍房也是可以贷款的，不过要提前联系好银行。法拍房可以商业贷款，但是不可够公积金贷款。拍卖成功后，如果不可按时付尾款，竞买人不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失。

5、之后，买房人可持相关资料去住房所在地主管机构缴纳契税并过户。过户完成，住房所属权归买房人。

有抵押的法拍房能买吗？

可以。法律规定，已查封有抵押的法拍房可以买。据最高人民法院关于适用若干问题的解释，已经设定抵押的财产，被采取查封、扣押等财产保全或执行措施的，不影响抵押权原效力。在抵押权人不知道或不同意的情况下，转让原产权人（即抵押人）已设定抵押的财产，法律并不禁止。

因此，司法拍卖的房子有抵押也可以办理房产转移登记。法院裁决文书中不注明涂销原有抵押登记，则房管部门应保留原抵押登记，但仍应给予办理产权过户，抵押义务由房产原始人承担。

房子虽然有抵押，但只要是法院拍卖的，就可以买，法院会把拍卖房子所得的钱用于偿还债权人。只要对标的了解清楚，可以买。风险不大。因为如果原来已有房产证的房产，拍卖成交后，法院会出文件给你及房管局，让房管局给你办理单方过户的，相当于买房产清晰的二手房。

但如果原来没房产证的，就不一定能过户了。所以你要了解清楚，才可以买。这样风险才不太。抵押权的一个显著特征就是对抵押财产拥有优先受偿权，一旦抵押财产被拍卖，得到的拍卖款应当优先分配给抵押权人，有剩余的才分配给普通债权人。房产中存在多个抵押权的，存在拍卖款不足于清偿所有的债务，可能即使设立了抵押最终还是无法追回欠款。

买法拍房有什么风险？

1、无法入住的风险：房产在抵押之后仍然可以租给别人，在房子还没有被查封之前，就把租赁期签得很长。原房主故意把租约签的很长，最长可达20年。不一定是真实的租赁，但是法律上是承认的。如果房子已经被法院查封，再去租赁就是无效的。

2、复杂债务的问题：可能存在多轮查封、多次抵押的情形，入住之后可能受到蛮横债权人的追讨。

3、住房产权问题：房子可能存在不可过户的风险，尽调环节公司就会调查清楚的。

4、交易流程较复杂：报名、竞拍、付尾款、裁定文书、解抵押、解查封、办证、腾退等。

5、不可落户的风险：首先，法拍房的原房主户口，还落户在这套房子上；其次，若原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。

6、欠税欠费的问题：欠费问题：物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等，均由买受人承担，恶意拖欠多年也是不小费用。高额个税：若该住房的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20％的个人所得税！

买法拍房有哪些好处？

1、法拍房都是现房，可以实现拎包入住，不会存在烂尾楼，回报周期更短！一般来说，如果买一套新房，而且是毛坯房，从买房到装修，再到业主住进去安顿下来，往往都要花上一两年的时间，不仅耗费时间，而且在装修上也需要花费一大笔资金。如果一不留神买了套烂尾房，开发商跑路了，楼盘盖到一半，楼盘烂尾了，那简直就是一场悲剧。而法拍房都是现房，不可能存在烂尾楼，办理相关手续后随时能入住。如果你想用于投资，也可以在短期内实现。

2、法拍房跟新房一样，是正规的70年产权的住宅，期满后自动续期。住房产权通常是由“住房所有权”和“土地使用权”两部分组成。其中，“住房所有权”属于个人产权，是私有财产权的一种，受到我国法律保护，其年限是永久的。而“土地使用权”，则属于国家和集体所有，所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权。根据土地规划用途区别，土地的最高使用年限又有所不同，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权，还有一类小产权房，大部分人应该不会碰上，就不多说了。

3、法拍房可以贷款按揭，可以为购房群体减轻不少负担，支持法拍房按揭贷款的城市越来越多，贷款类型均为商业贷款，暂不支持公积金贷款。征信资质好的客户也可以根据个人条件和需求，正常享受国家银行政策和利率，进行审批按揭和贷款。

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