二手房物业交割注意事项

1、注意维修基金余额的结算与更名。买卖双方应在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，住房交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是"送"的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

2、注意办理水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。水电等物业费纠纷在住房买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在住房交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

3、注意住房附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。正常情况下，附属设施的验收比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，房天下建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

物业交割流程

1、腾空房子：交割前，需要通知出售的原业主腾空房子;如果有租户的，需要约租户到场。

2、清点设施设备：由于二手房一般都被原业主装修和使用过，所以原业主在出售时一般会赠送装修和一部分设施设备。这些设施设备一般有空调、抽油烟机、热水器、灯具等。当买卖双方签订房产合同时，需要将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时双方按照合同约定对这些设备进行清点。

3、约定时间：买卖双方约好物业交割的时间，一般为过户前一日或是过户后三日内，如有特殊情况，买卖双方商议物业交割日期。

4、结清费用：在物业交割前，买卖双方需要预留出部分房款以备结清相关费用。费用结清后，双方都要在物业交割单上签字备档，买方需要向原业主索要各项费用交齐的发票。

(1)水、电、煤：如果是卡式，将卡插入表中读出剩余数字即可结清相关费用;如是读表，将表数抄写记录，向业主索要最近一次缴费凭证。

(2)供暖：到住房所在供暖公司或是房主原产权单位查证，并向业主索要最近一次缴费凭证。

(3)物业费：买卖双方到住房所在物业公司落实停车费、卫生费、有线电视费等相关物业费用的结清。

(4)户口迁出：一般要求客户在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不可将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺。如果允许，可以留部分押金以制约。

(5)屋内设施交割：将住房内留存设施清点交割，双方签字认可。

5、钥匙交接：向出售业主领取住房钥匙，并进行门锁更换。

6、签订新合同：买方与该套住房的物业公司签订新的《物业供暖合同》。

7、结清尾款。