文章摘要： 住房归属的判定依据过户、预告登记、实际占有及支付价款顺序，司法实践中一房多卖亦遵循此逻辑。购房者需从源头防范，通过及时网签、调查产权及登记后付款等措施避免掉入“一房二卖”陷阱。实际占有人主要是按照以下的情况来确定：卖家给一方办理了过户，另一方
住房归属的判定依据过户、预告登记、实际占有及支付价款顺序，司法实践中一房多卖亦遵循此逻辑。购房者需从源头防范，通过及时网签、调查产权及登记后付款等措施避免掉入“一房二卖”陷阱。
实际占有人主要是按照以下的情况来确定：
卖家给一方办理了过户，另一方没有办理过户的，住房归先办理过户的一方所有。
双方或者多方都没有办理过户的，住房归已经办理预告登记的一方所有。
双方都没有办理过户，也都没有办理预告登记手续，住房归先占有住房的一方所有。
双方都没有办理过户及预告登记，并且都没有实际占有使用房子的，房子归已经先支付了住房价款的一方所有。
在司法实践中，一房多卖，房子的归属顺序大概为：已经办理过户登记的优先于已经办理预告登记的，办理预告登记优先于已经交房的，已经交房的优先于已经申请过户的，已经申请过户的优先于已经网签或者预售备案的，已经网签或者预售备案优先于已经支付房款的，已经支付房款的优先于在先签订合同的。
对于购房者而言，应重视从源头、从最初就开始避免和避免掉入“一房二卖”的陷阱。
(一)买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。根据目前的住房买卖交易设置，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效避免一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量可以明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。
(二)购房者要调查所购住房的产权，提存住房产权证。从签订住房买卖合同到正式办理住房产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将住房以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购住房产权，提存住房产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。
(三)购房者应尽量要求在住房交易中心登记后再向卖房者支付首付款，这样安排可以避免部分卖房者通过对住房“一房二卖”而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。
一房多卖中实际占有人是谁
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