住房所有权和居住权的区别

1、住房所有是拥有住房产权证的，可以通过交易的形式进行转让。

2、居住权是只有居住的权利，没有产权证，无法买卖交易，更无法过户。

3、居住权即使是永久居住权所但也并非是完全的所有权，它只能说明居住人享有居住的权利，而不是对该住房进行继承，抵押，转让或作价人股等处分行为。

居住权的性质有哪些

1、居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对住房直接行使其权利，但住房所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的住房上设定，因而居住权又属于他物权。

2、居住权的主体范围限定为特定的自然人。因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”故法人或其他非法人团体（如合伙团体）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。

3、居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。如中国物权法征求意见稿就明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的住房上不可设立居住权。

4、居住权是因居住而对住房进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的住房用于生活需要，对住房的使用只能限于为居住的目的，而不可挪作他用，比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的住房予以出租以获取收益。

5、居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有住房的人居住的，所以权利人对住房的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。

6、居住权一般具有无偿性，居住权人无需向住房的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。

7、居住权具有不可转让性。在罗马法中，“人役权是不可让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不可与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”目前，在中国，对居住权中是否包含租赁权，学者们意见还有纷争。