买房时预告登记有什么作用

1、限制房地产开发商等债务人处分其权利：住房进行预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可;而法律也认可这种变动对权利人的意义并予以保障。

2、避免一房二卖：购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，因此购房人很难杜绝追逐利益的开发商以更高的价格将住房转卖他人。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，根据预告登记具有物品排他性质的法律特殊性，开发商如果违背预告登记内容对住房进行处分，则根据预告登记的法律条文，其行为就无法产生法律效力。

如何办理住房预告登记

1、确定开发商拥有《商品房预售许可证》：如果购房者购买的商品房已经具有预售许可证，那么可以保证开发商在预售后有履行的能力，具体说来开发商需要具备已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证。

2、与开发商约定住房预告登记：购房者在确定开发商有商品房预售许可证后，买卖双方签订的住房买卖合同中可以约定住房预告登记，也可以在住房买卖合同外另行书面约定住房预告登记。无论如何，买卖双方约定是进行预告登记的前提。

3、申请预告登记：购房者在办理完预售合同登记备案手续后，可以向当地县级以上房产管理部门申请住房预告登记。如开发商未按约定与购房者共同申请预告登记，购房者可以单方申请预告登记。

4、取得商品房预售许可证明：申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。

预告登记和网签有什么不同

1、法律依据不同：预告登记和网签的法律依据不同，一般来说网签是房地产管理部门为规范房地产公司规范销售住房，避免开发公司捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。而预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。

2、物权效力不同：网签是不具备具体法律依据的，也就是它是不具有物权效力的，而且在一般情况下不可对抗第三人。如果网签想拥有物权效力，那么就得经过备案后才能算是真正的具备了物权效力。而预告登记具有物权效力。

3、办理时间不同：网签是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在住房管理部门完成的。而预告登记则是在网签后，不动产权证办理出来之前进行的，此时房子的产权还是登记在开发商名下的。因此为了安全起见，买房人就要做一个预告登记。